Supercondominio: riparto provvisorio delle spese e libertà di nomina dei rappresentanti
La Corte di Cassazione torna sul supercondominio con due pronunce ravvicinate. In sintesi: è legittimo dividere provvisoriamente le spese in parti uguali quando mancano le tabelle millesimali, ed è vietato comprimere la libertà dei condòmini di scegliere il proprio rappresentante di palazzina. Due principi che incidono sulla gestione quotidiana dei complessi immobiliari di grandi dimensioni.
Il contesto
Il supercondominio è il complesso immobiliare composto da più edifici (le cosiddette palazzine) che condividono parti, impianti o servizi comuni: viali di accesso, parcheggi, centrali termiche, portinerie, aree verdi. È disciplinato dall'art. 1117-bis del Codice civile e, per gli aspetti gestionali, dall'art. 67 delle disposizioni di attuazione del Codice civile.
Proprio la gestione di queste strutture genera contenzioso ricorrente. Due nodi pratici tornano spesso: come ripartire le spese quando mancano le tabelle millesimali aggiornate, e fino a che punto il regolamento può condizionare la scelta dei rappresentanti delle singole palazzine. La Cassazione, con due sentenze ravvicinate, fissa alcuni punti fermi.
Inquadramento normativo
Il primo principio riguarda il riparto delle spese. Di regola le spese comuni si dividono in base ai valori millesimali (artt. 1123 e seguenti c.c.). Quando però le tabelle non sono ancora state formate o approvate, la gestione non può paralizzarsi: secondo la Corte è ammessa una ripartizione provvisoria in parti uguali, salvo successivo conguaglio una volta definite le tabelle.
Il termine "provvisorio" è centrale. La divisione paritaria non sostituisce il criterio millesimale: lo anticipa in via temporanea per garantire la continuità della gestione. Una volta approvate le tabelle, gli importi vanno riequilibrati con i conguagli, a credito o a debito dei singoli condòmini.
Il secondo principio attiene alla nomina dei rappresentanti. L'art. 67 disp. att. c.c. prevede, nei supercondomini con più di sessanta partecipanti, che ciascuna palazzina designi un proprio rappresentante per l'assemblea che gestisce le parti comuni a tutti gli edifici. La Cassazione chiarisce che questa designazione deve restare libera: non sono ammessi vincoli regolamentari o assembleari che limitino o predeterminino la scelta del rappresentante da parte dei condòmini della singola palazzina.
Implicazioni pratiche
Per chi amministra o abita un supercondominio, le ricadute sono concrete.
Sul fronte spese, l'assenza di tabelle millesimali aggiornate non è più un alibi per bloccare la gestione. L'amministratore può procedere a un riparto provvisorio paritario, mettendo in conto che gli importi saranno rivisti. I condòmini, dal canto loro, devono sapere che il versamento iniziale non è definitivo e che potranno ricevere un conguaglio in entrambe le direzioni.
Sul fronte nomine, eventuali clausole del regolamento che impongano requisiti stringenti o riservino la scelta del rappresentante a determinati soggetti rischiano l'invalidità. La libertà di designazione tutela l'autonomia di ciascuna palazzina nei rapporti con la gestione comune.
Va segnalato un dato di prudenza: le pronunce richiamate risultano attribuite alla Sezione Lavoro, circostanza che impone cautela nella lettura della massima e nella sua estensione automatica a tutti i contenziosi condominiali. Il principio, però, si inserisce in un orientamento consolidato sulla continuità gestionale e sull'autonomia delle palazzine.
Cosa fare in concreto
- Verificate lo stato delle tabelle millesimali: se mancano o sono contestate, valutate con l'amministratore un riparto provvisorio paritario, deliberandolo in assemblea con espressa indicazione del successivo conguaglio.
- Documentate la provvisorietà: ogni delibera di riparto paritario deve dichiarare in modo esplicito il carattere temporaneo e il vincolo al conguaglio, per evitare future impugnazioni.
- Rileggete il regolamento di supercondominio: individuate eventuali clausole che limitano la scelta dei rappresentanti di palazzina e valutatene la revisione.
- Conservate la prova delle designazioni: la nomina del rappresentante va verbalizzata e formalizzata in modo che la libertà di scelta risulti agli atti.
- Pianificate i conguagli: una volta approvate le tabelle, procedete tempestivamente al riequilibrio degli importi versati in via provvisoria.
In presenza di delibere già adottate o di clausole regolamentari sospette, consigliamo una valutazione preventiva prima di avviare o subire un'impugnazione: i termini per contestare le delibere assembleari sono brevi e perentori.
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*Contributo informativo a cura di Tamburro & Partners - Avv. Giuseppe Tamburro. Non costituisce parere legale.*
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