Modifica delle tabelle millesimali: serve davvero l'unanimità?

Il nodo: unanimità o maggioranza?

La convinzione che ogni modifica delle tabelle millesimali richieda l'unanimità è diffusa ma, nella maggior parte dei casi, errata. Le tabelle millesimali sono i prospetti che esprimono in millesimi il valore proporzionale di ciascuna unità rispetto all'intero edificio. Servono a ripartire le spese e a calcolare i voti in assemblea.

La regola generale è contenuta nell'art. 69 delle Disposizioni di attuazione del Codice civile, come riformato dalla L. 220/2012. La norma stabilisce che i valori proporzionali possono essere rettificati o modificati anche nell'interesse di un solo condomino con la maggioranza prevista dall'art. 1136, secondo comma, c.c.: ossia la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell'edificio (500 millesimi).

Inquadramento normativo

L'art. 69 Disp. att. c.c. individua due ipotesi in cui la maggioranza qualificata è sufficiente:

• quando risulta che le tabelle sono frutto di un errore;
• quando, per mutate condizioni di una parte dell'edificio (sopraelevazione, incremento di superfici, nuova costruzione), risulta alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell'unità immobiliare anche di un solo condomino.

Fuori da questi casi, la situazione cambia in base all'origine della tabella.

Le tabelle assembleari, approvate con delibera, hanno natura regolamentare e seguono la regola della maggioranza. Le tabelle convenzionali, invece, sono quelle che derivano da un accordo contrattuale tra tutti i condomini: tipicamente allegate ai singoli atti di acquisto o a un regolamento contrattuale. In questo caso, modificare i criteri di ripartizione pattuiti richiede il consenso di tutti, perché si incide su un contratto.

La Cassazione Civile, anche a Sezioni Unite (sent. n. 18477/2010), ha chiarito che l'approvazione e la revisione delle tabelle non richiede l'unanimità quando si tratta di accertare l'esatta proporzione dei valori secondo i criteri legali; serve invece il consenso unanime solo quando le parti intendono derogare convenzionalmente a tali criteri.

Implicazioni pratiche

Per i condomini la distinzione è decisiva. Se la tabella è il risultato di un calcolo tecnico errato, o se l'edificio è cambiato in modo rilevante, la maggioranza qualificata basta a procedere. Non occorre cercare l'introvabile consenso di tutti.

Diverso è il caso in cui si voglia ridiscutere un criterio di riparto liberamente concordato tra le parti, ad esempio una ripartizione di favore per alcune unità. Qui si tocca un assetto contrattuale e l'unanimità diventa imprescindibile.

Per l'amministratore condominiale il punto è verificare, prima di mettere la modifica all'ordine del giorno, da dove nasca la tabella in uso. Una delibera adottata con il quorum sbagliato è impugnabile e rischia la nullità o l'annullabilità, con costi e tempi che vanificano l'operazione.

Cosa fare in concreto

1. Recuperate il titolo della tabella: verificate se è stata approvata in assemblea o se è allegata agli atti di acquisto e al regolamento contrattuale. Da qui dipende il quorum.
2. Documentate l'errore o la variazione: una perizia tecnica che attesti l'errore di calcolo o l'alterazione superiore a un quinto è il presupposto per agire a maggioranza.
3. Fissate l'ordine del giorno con precisione: indicate chiaramente l'oggetto della modifica e la norma invocata, così da rendere consapevole il voto.
4. Verificate il quorum prima del voto: per le rettifiche ex art. 69 serve la maggioranza dell'art. 1136, 2° comma; per le modifiche convenzionali, l'unanimità.
5. Mettete a verbale i dissensi e le motivazioni: in caso di impugnazione, un verbale completo agevola la difesa della delibera.

Consigliamo di affrontare ogni revisione delle tabelle con un'istruttoria preliminare sulla loro natura: è il passaggio che più spesso determina la tenuta della delibera.

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Contributo informativo a cura di Tamburro & Partners - Avv. Giuseppe Tamburro. Non costituisce parere legale.