Targhe sulla facciata condominiale: quando decide l'amministratore
La Corte d'appello di Milano ha stabilito che l'installazione delle targhe sulla facciata condominiale può competere all'amministratore, non all'assemblea, quando il regolamento lo prevede espressamente. Una pronuncia che rimette al centro il valore vincolante del regolamento interno e dichiara nulle le delibere assembleari adottate in materie a lui riservate.
Il caso
La vicenda nasce da un contrasto frequente nella prassi condominiale: chi decide se e come collocare targhe professionali o commerciali sulla facciata dell'edificio? Un condòmino aveva installato la propria targa; l'assemblea era intervenuta con una delibera per disciplinarne posizione e caratteristiche. La Corte d'appello di Milano ha ritenuto quella delibera priva di effetti, perché il regolamento condominiale attribuiva la competenza in via esclusiva all'amministratore.
Il punto è netto: se il regolamento riserva a un organo una determinata funzione, gli altri organi non possono sovrapporsi. Una delibera che invade quella competenza è affetta da nullità, non da semplice annullabilità. La differenza non è teorica: la delibera nulla può essere fatta valere da chiunque vi abbia interesse, senza il termine di trenta giorni previsto per l'impugnazione delle delibere annullabili.
Inquadramento normativo
La materia si colloca nel quadro della riforma del condominio introdotta dalla Legge 220/2012, che ha ridisegnato competenze e poteri all'interno dell'edificio. L'articolo 1138 del Codice civile disciplina il regolamento condominiale, che vincola tutti i condòmini e i loro aventi causa. Quando il regolamento ha natura contrattuale — cioè è stato accettato da tutti i condòmini o richiamato negli atti di acquisto — le sue clausole possono derogare alle regole ordinarie sul riparto delle competenze.
È proprio questo il fondamento della decisione milanese. Il regolamento contrattuale può legittimamente affidare all'amministratore la gestione di attività che, in assenza di previsione, rientrerebbero nella sfera assembleare. In tal caso l'assemblea non ha titolo per pronunciarsi: la sua delibera è emessa da un organo carente del potere di decidere e, per questo, è radicalmente inefficace.
La facciata, del resto, è bene comune ai sensi dell'articolo 1117 c.c. La sua modifica incide sul decoro architettonico e sull'uso della cosa comune. Ma la titolarità del bene non determina automaticamente chi ne governa l'utilizzo: quel governo può essere organizzato dal regolamento nel modo ritenuto più efficiente, purché nel rispetto dei diritti dei singoli.
Implicazioni pratiche
Per i condòmini e per gli amministratori la pronuncia ha ricadute concrete.
Per il professionista o l'esercente che vuole installare una targa, il primo riferimento non è l'assemblea, ma il regolamento. Se questo affida la decisione all'amministratore, è a lui che va rivolta la richiesta, con le caratteristiche del manufatto proposto. Rivolgersi all'organo sbagliato significa ottenere provvedimenti inefficaci e perdere tempo.
Per l'amministratore, la sentenza conferma un potere ma anche una responsabilità. Chi decide risponde delle proprie scelte: deve valutare il decoro architettonico, l'uniformità delle installazioni e la parità di trattamento tra i condòmini, evitando decisioni arbitrarie che potrebbero essere contestate.
Per l'assemblea, il messaggio è di prudenza. Deliberare su materie riservate all'amministratore espone il condominio a contenzioso e a delibere destinate a cadere. Prima di portare un tema in assemblea, occorre verificare che rientri effettivamente nella competenza assembleare.
Cosa fare in concreto
- Verificate la natura del regolamento. Controllate se è contrattuale (accettato da tutti o richiamato negli atti di acquisto) o assembleare: da questo dipende la sua capacità di derogare al riparto ordinario delle competenze.
- Individuate l'organo competente prima di agire. Chi vuole installare una targa deve leggere le clausole sul decoro e sulle facciate e rivolgere la richiesta all'organo indicato.
- Formalizzate sempre per iscritto richiesta e risposta, indicando dimensioni, posizione e materiali della targa: la tracciabilità tutela entrambe le parti.
- Controllate le delibere assembleari sospette di nullità. Se l'assemblea ha deciso su materie riservate, ricordate che la nullità può essere fatta valere senza il termine di trenta giorni.
- In caso di dubbio interpretativo, consigliamo un esame preventivo del regolamento: distinguere competenze e vizi delle delibere richiede una lettura tecnica delle clausole.
La decisione della Corte d'appello di Milano ribadisce un principio semplice ma spesso trascurato: nel condominio, prima di chiedersi cosa si può fare, occorre chiedersi chi ha il potere di decidere.
Disclaimer
Contributo informativo a cura di Tamburro & Partners - Avv. Giuseppe Tamburro. Non costituisce parere legale.
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