Telecamere in condominio: quale maggioranza serve in assemblea
Installare telecamere nelle parti comuni richiede una delibera assembleare con quorum specifico, ma il voto da solo non basta: il trattamento delle immagini deve rispettare i principi di necessità e proporzionalità imposti dalla disciplina privacy. Vediamo cosa prevede l'art. 1122-ter e quali errori espongono il condominio a contestazioni e impugnazioni.
Il quadro: due piani da non confondere
La videosorveglianza condominiale si muove su due binari distinti che vanno tenuti separati. Il primo è il quorum assembleare necessario per approvare l'installazione sulle parti comuni. Il secondo è la legittimità del trattamento dei dati personali (le immagini), che dipende dal rispetto della disciplina sulla protezione dei dati.
Una delibera approvata con la maggioranza corretta può comunque risultare illegittima sotto il profilo privacy. E viceversa: un impianto astrattamente conforme alla normativa sui dati resta abusivo se manca la delibera valida. I due requisiti sono cumulativi.
Inquadramento normativo
Il riferimento è l'art. 1122-ter del Codice civile, introdotto dalla L. 220/2012 di riforma del condominio. La norma stabilisce che le deliberazioni concernenti l'installazione di impianti di videosorveglianza sulle parti comuni sono approvate dall'assemblea con la maggioranza di cui all'art. 1136, secondo comma: maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell'edificio, ossia 500 millesimi.
Sul versante della protezione dei dati, il riferimento è il Regolamento UE 2016/679 (GDPR) e il d.lgs. 196/2003, come modificato dal d.lgs. 101/2018. Il trattamento delle immagini deve fondarsi sui principi di necessità, proporzionalità e minimizzazione: si riprende solo ciò che è indispensabile alla finalità dichiarata, di norma la sicurezza di persone e cose.
Cosa significano necessità e proporzionalità
In concreto, le telecamere devono inquadrare solo le aree comuni rilevanti per la finalità: ingressi, androni, cortili, garage, ascensori. Non possono riprendere la pubblica via oltre lo stretto necessario, né l'ingresso di singole unità immobiliari altrui, né spazi privati di altri condomini.
È obbligatoria una segnaletica informativa visibile prima dell'area sorvegliata, che indichi la presenza dell'impianto e il titolare del trattamento. Vanno inoltre definiti i tempi di conservazione delle immagini: l'orientamento del Garante per la protezione dei dati personali indica, in via generale, un periodo contenuto entro le 24-72 ore, estendibile fino a circa 7 giorni solo in presenza di specifiche e motivate esigenze.
La giurisprudenza di legittimità ha affermato che la sola delibera non sana eventuali violazioni della disciplina privacy: il rispetto dei principi di proporzionalità e necessità resta condizione autonoma di liceità dell'impianto.
Le riprese del singolo condomino
Attenzione a non confondere i piani. Diverso è il caso del singolo condomino che installa una telecamera per sorvegliare la propria porta di casa o un proprio spazio privato. In questa ipotesi può operare la cosiddetta esenzione domestica, che esclude l'applicazione della disciplina privacy quando il trattamento è effettuato per fini esclusivamente personali o domestici.
L'esenzione, però, ha confini precisi: viene meno se la telecamera riprende aree comuni, spazi di altri condomini o la pubblica via in modo non marginale. In tali casi il singolo torna soggetto agli obblighi ordinari, inclusa l'informativa e i limiti di inquadratura.
Implicazioni pratiche
Per l'amministratore e i condomini il rischio principale è duplice. Una delibera approvata sotto i 500 millesimi è impugnabile per vizio di quorum. Un impianto non conforme alla disciplina privacy espone a reclami al Garante e a possibili sanzioni, oltre a contestazioni civilistiche tra condomini.
Va ricordato che la delibera annullabile per vizio procedurale o di maggioranza può essere impugnata davanti all'autorità giudiziaria entro 30 giorni: per il condomino assente dalla comunicazione del verbale, per il dissenziente o astenuto dalla data della deliberazione.
Cosa fare in concreto
- Verifica il quorum: assicurati che la delibera raggiunga la maggioranza degli intervenuti con almeno 500 millesimi (art. 1136, comma 2).
- Definisci la finalità: metti a verbale lo scopo dell'impianto e limita le inquadrature alle sole aree comuni necessarie.
- Predisponi l'informativa: installa la segnaletica visibile e individua il titolare del trattamento prima di attivare le telecamere.
- Fissa i tempi di conservazione: imposta la cancellazione automatica delle immagini entro i termini indicati dal Garante, motivando per iscritto eventuali eccezioni.
- Controlla i termini: se intendi contestare la delibera, ricordati del termine di 30 giorni per l'impugnazione.
In contesti articolati — edifici complessi, contrasti tra condomini o impianti che intercettano spazi esterni — è opportuna una valutazione tecnico-giuridica preventiva del progetto, così da allineare delibera e profili privacy prima dell'installazione.
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Contributo informativo a cura di Tamburro & Partners Avvocati - Avv. Giuseppe Tamburro. Non costituisce parere legale.
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