Telecamere in condominio: regole e maggioranze per la videosorveglianza
Installare telecamere negli spazi comuni di un condominio non è una decisione libera: serve una delibera assembleare con maggioranza qualificata e il rispetto delle regole privacy fissate dal Garante. Capire chi decide, quali zone si possono riprendere e per quanto tempo conservare le immagini evita contenziosi tra condomini e sanzioni amministrative.
Il quadro: cosa dice la legge
La videosorveglianza degli spazi condominiali è regolata dall'articolo 1122-ter del Codice civile, introdotto dalla riforma del condominio (Legge 220/2012). La norma stabilisce che le decisioni sull'installazione di impianti di videosorveglianza sulle parti comuni dell'edificio sono adottate dall'assemblea con la maggioranza prevista dal secondo comma dell'articolo 1136 c.c.
In termini pratici: occorre il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti in assemblea che rappresenti almeno 500 millesimi, cioè la metà del valore complessivo dell'edificio. Non basta quindi la maggioranza semplice delle teste: conta il peso millesimale dei voti favorevoli.
A questo si aggiunge la disciplina sulla protezione dei dati personali (Regolamento UE 2016/679, il cosiddetto GDPR) e le indicazioni del Garante per la protezione dei dati personali. Le immagini delle persone sono dati personali: la loro raccolta tramite telecamere costituisce un trattamento e deve rispettare precisi presìdi.
Spazi comuni e spazi privati: la distinzione chiave
È importante separare due piani.
Le telecamere installate dal condominio riprendono le parti comuni: androni, cortili, scale, garage, ingressi. Qui decide l'assemblea con la maggioranza qualificata indicata sopra.
Diversa è la situazione del singolo condomino che installa una telecamera a tutela della propria proprietà (ad esempio sulla porta del proprio appartamento). In questo caso non serve alcuna autorizzazione assembleare, ma l'inquadratura deve limitarsi allo spazio strettamente di pertinenza. Riprendere in modo sistematico aree comuni o, peggio, le porte e gli ingressi altrui può configurare un trattamento illecito di dati e, in alcuni casi, integrare ipotesi penalmente rilevanti.
Gli obblighi privacy: cartelli e conservazione
Il rispetto della normativa privacy impone alcuni adempimenti non negoziabili.
Il primo è l'informativa: occorre segnalare la presenza delle telecamere prima che la persona entri nell'area sorvegliata, tramite appositi cartelli ben visibili. Il modello semplificato suggerito dal Garante consente di indicare l'essenziale già sul cartello, rinviando a un'informativa più completa disponibile su richiesta.
Il secondo riguarda la conservazione delle immagini. Le registrazioni vanno mantenute per il tempo strettamente necessario alla finalità di sicurezza: il Garante indica come ragionevole un termine breve, di norma entro le 48 ore, salvo esigenze specifiche o richieste dell'autorità giudiziaria che giustifichino periodi più lunghi. Decorso il termine, le immagini devono essere cancellate automaticamente.
Va inoltre individuato il titolare del trattamento — di regola il condominio, rappresentato dall'amministratore — e devono essere adottate misure tecniche adeguate a impedire accessi non autorizzati alle immagini.
Cosa cambia per condomini e amministratori
Per i condomini significa che non si può imporre o vietare la videosorveglianza al di fuori della procedura assembleare. Chi installa telecamere private deve verificare con attenzione il campo di ripresa.
Per l'amministratore di condominio il tema è delicato: una volta deliberato l'impianto, è lui a gestire concretamente il trattamento dei dati. Errori nella conservazione, nella segnaletica o nella sicurezza dei sistemi espongono il condominio a contestazioni del Garante e a sanzioni amministrative, oltre a possibili azioni di responsabilità.
Cosa fare in concreto
- Verificate la maggioranza prima di deliberare. Accertatevi che la delibera raggiunga i 500 millesimi richiesti dall'art. 1122-ter c.c. e mettete a verbale il calcolo.
- Definite con precisione le aree riprese. Limitate le inquadrature alle sole parti comuni necessarie alla finalità di sicurezza, evitando di riprendere ingressi privati e spazi non pertinenti.
- Installate la segnaletica informativa. Posizionate i cartelli prima dell'area sorvegliata e predisponete un'informativa completa accessibile ai condomini.
- Impostate la cancellazione automatica. Configurate il sistema per conservare le immagini entro il termine breve indicato dal Garante, di regola 48 ore.
- Documentate ruoli e misure di sicurezza. Individuate il titolare del trattamento e regolate l'accesso alle immagini con credenziali e tracciamento degli accessi.
Nelle situazioni di conflitto tra condomini — o quando la delibera viene impugnata — consigliamo di valutare la regolarità formale della decisione e la conformità dell'impianto prima di procedere, per non vanificare l'investimento e l'obiettivo di sicurezza.
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*Contributo informativo a cura di Tamburro & Partners - Avv. Giuseppe Tamburro. Non costituisce parere legale.*
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