Uso dei beni comuni e millesimi: cosa può davvero decidere l'assemblea

Il nodo: millesimi e diritto di godimento

Torna periodicamente il quesito se l'assemblea possa limitare l'uso dei beni comuni — piscina, campi da tennis, locali di pertinenza, accesso degli ospiti — in base ai millesimi di proprietà.

La risposta richiede una distinzione netta, spesso trascurata nelle delibere. I millesimi hanno due funzioni: misurare la quota di comproprietà e ripartire le spese (artt. 1118 e 1123 c.c.). Non misurano, invece, l'intensità del diritto di godimento.

Una segnalazione: circolano riferimenti a una pronuncia di Cassazione (Cass. n. 4966/2026) che avrebbe avallato la graduazione dell'uso per millesimi. Allo stato non è possibile verificarne l'esistenza né il contenuto. Finché la pronuncia non risulti depositata e consultabile, va trattata come mera ipotesi e non può fondare alcuna decisione assembleare.

Inquadramento normativo

La norma di riferimento è l'art. 1102 c.c., secondo cui ciascun partecipante può servirsi della cosa comune purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri di farne pari uso secondo il loro diritto.

Il "pari uso" è stato interpretato dalla giurisprudenza non come godimento identico e simultaneo, ma come possibilità per ciascun condomino di trarre dalla cosa comune un'utilità paritaria, anche attraverso meccanismi di turnazione nel tempo. È un uso potenzialmente paritario, non necessariamente contemporaneo.

Questo non significa, però, che l'uso si possa graduare in proporzione ai millesimi. Chi possiede una quota maggiore non acquista per ciò stesso un diritto a usare di più la piscina o a ospitare più persone. Il diritto di godimento resta paritario; ciò che cambia tra condomini è il peso proprietario e la quota di spesa, non l'ampiezza dell'uso ordinario.

Quanto al potere di regolazione, esso trova base nell'art. 1136 c.c. (quorum deliberativi) e nel regolamento condominiale, la cui disciplina — contenuto, obbligatorietà oltre i dieci condomini, modifiche — è dettata dall'art. 1138 c.c. Il regolamento e l'assemblea possono dettare regole d'uso (orari, capienza, turni, sicurezza, condizioni per l'accesso di ospiti), ma restano all'interno del perimetro dell'art. 1102 e degli artt. 1117 e seguenti sui beni comuni.

Regolare l'uso ≠ limitare il diritto

La linea di confine è questa.

La regolazione dell'uso è legittima e rientra nei poteri ordinari dell'assemblea, con le maggioranze dell'art. 1136 c.c. Rientrano qui: turnazione per capienza, fasce orarie, numero massimo di ospiti per unità, regole di sicurezza e manutenzione. Sono misure che disciplinano modalità e tempi, lasciando a tutti un'utilità paritaria.

La limitazione o compressione del diritto reale è cosa diversa. Attribuire a un condomino più godimento perché ha più millesimi, oppure privare stabilmente un gruppo di condomini dell'uso di un bene comune, incide sul contenuto del diritto di comproprietà. Delibere di questo tipo, se adottate a maggioranza, sono esposte a impugnazione (art. 1137 c.c.) e possono richiedere il consenso unanime dei condomini interessati.

Il divieto assoluto e permanente di godimento di un bene comune, in particolare, non è regolazione: è sottrazione di un diritto, come tale non imponibile a maggioranza.

Implicazioni pratiche

Per chi amministra: una delibera che leghi l'uso ai millesimi è fragile. Più solida è una delibera che regola l'uso con criteri oggettivi uguali per tutti (turni, capienza, orari), motivati da esigenze concrete di sicurezza, manutenzione o convivenza.

Per il condomino: una restrizione percepita come sproporzionata o discriminatoria può essere contestata nei termini di legge. Occorre però distinguere la regola d'uso ragionevole — che si subisce — dalla compressione del diritto, che si può impugnare.

Cosa fare in concreto

• Distinguete nel verbale tra regole d'uso (modalità, orari, turni) e qualsiasi previsione che incida sul diritto di godimento.
• Ancorate ogni limite a criteri oggettivi e paritari — capienza, sicurezza, manutenzione — e non alla quota millesimale del singolo.
• Verificate il quorum: per le restrizioni che toccano diritti reali non è sufficiente la maggioranza; valutate la necessità del consenso dei condomini interessati.
• Conservate la motivazione della delibera: un motivo concreto e documentato riduce il rischio di impugnazione.
• Rispettate i termini dell'art. 1137 c.c. se intendete contestare una delibera che ritenete lesiva del diritto d'uso.

Contributo informativo a cura di Tamburro & Partners Avvocati. Non costituisce parere legale.