Locale comune in uso gratuito a un condomino: cosa può fare l'amministratore

Il caso

La domanda ricorre spesso nelle assemblee: c'è un locale comune inutilizzato, magari l'ex alloggio del portiere o un vano deposito, e un condomino chiede di poterlo usare gratuitamente. L'amministratore può concederlo con un semplice accordo?

La risposta breve è no. L'amministratore non ha il potere di disporre autonomamente dei beni comuni a favore di un singolo. Un atto simile, di regola configurato come comodato (uso gratuito ai sensi dell'art. 1803 cod. civ.), incide sul godimento della cosa comune e sottrae quel bene alla fruizione degli altri condomini. È una scelta che spetta alla collettività, non al mandatario che la gestisce.

Inquadramento normativo

I poteri dell'amministratore sono tipizzati dall'art. 1130 cod. civ.: eseguire le delibere, curare l'osservanza del regolamento, riscuotere i contributi, compiere gli atti conservativi delle parti comuni. Si tratta di una gestione essenzialmente conservativa e ordinaria. Concedere l'uso esclusivo di un bene comune a un condomino non rientra in questo perimetro: è un atto dispositivo, che esula dal mandato.

La competenza appartiene all'assemblea. L'art. 1135 cod. civ. attribuisce al collegio dei condomini le decisioni sull'uso e la gestione delle cose comuni, mentre l'art. 1129 cod. civ. delimita doveri e responsabilità dell'amministratore, che risponde verso il condominio secondo le regole del mandato. L'amministratore che agisce oltre i propri poteri incorre in un eccesso di mandato: l'atto compiuto senza autorizzazione non vincola il condominio ed è, verso quest'ultimo, inefficace.

Sul tema esiste un orientamento giurisprudenziale che riconduce gli atti dispositivi sulle cose comuni alla competenza assembleare, escludendo che l'amministratore possa compierli da solo (in questo senso è richiamata Cass. n. 10865/2016, il cui contenuto specifico va comunque verificato nel testo integrale). In una recente pronuncia del Tribunale di Milano (n. 10352/2025) sarebbe stato ribadito il medesimo principio: si tratta però di riferimento allo stato non verificabile in fonte primaria, da confermare prima di ogni utilizzo tecnico.

Implicazioni pratiche

Per il condomino che riceve l'uso: un accordo firmato solo con l'amministratore, privo di delibera, non gli garantisce un titolo stabile. Gli altri condomini possono contestarlo e ottenere il rilascio del locale, con il rischio di perdere spese sostenute per adattarlo.

Per gli altri condomini: la concessione irregolare sottrae un bene comune al godimento collettivo. Chi non è d'accordo può impugnare o comunque far valere l'inefficacia dell'atto.

Per l'amministratore: agire senza copertura assembleare significa esporsi a responsabilità verso il condominio per i danni derivanti dall'atto abusivo, oltre a possibili profili di revoca per gravi irregolarità nella gestione.

Quando l'uso gratuito è legittimo

La concessione diventa valida quando è l'assemblea a deliberarla, con le maggioranze richieste in base al contenuto e alla durata dell'accordo. In quel caso l'amministratore non decide: esegue una scelta della collettività, formalizzandola in un contratto che indichi bene concesso, durata, condizioni di restituzione e ripartizione delle spese. La differenza è netta: senza delibera l'atto è inefficace verso il condominio; con delibera regolare diventa un impegno legittimo e opponibile.

Cosa fare in concreto

• Amministratore: non concedere mai un bene comune in uso a un singolo senza una delibera assembleare che ti autorizzi espressamente.
• Amministratore: porta la richiesta all'ordine del giorno, illustra pro e contro e verbalizza la decisione con la maggioranza corretta.
• Condomino richiedente: pretendi che la concessione risulti da delibera e da contratto scritto, non da un accordo informale con l'amministratore.
• Condomino dissenziente: se rilevi una concessione priva di delibera, sollevala in assemblea e valuta gli strumenti per farne accertare l'inefficacia.
• Tutti: conservate verbali e contratti; sono la prova del titolo che regge l'uso del locale.

Conclusione

L'uso gratuito di un locale comune non è materia da gestire in via informale. La linea di confine è chiara: l'amministratore gestisce, l'assemblea dispone. Rispettarla tutela sia chi riceve il bene sia chi resta escluso, e mette al riparo l'amministratore da responsabilità evitabili.