Casa assegnata all'ex coniuge: cosa succede se viene venduta

Il caso: assegnazione e vendita a un terzo

Al momento della separazione o del divorzio, il giudice può assegnare la casa familiare al genitore con cui restano i figli. Si tratta di una misura pensata per garantire ai minori la continuità dell'ambiente domestico.

Ma l'assegnazione non trasferisce la proprietà: l'immobile resta di chi ne era titolare. Il proprietario può quindi decidere di venderlo. La domanda pratica è una sola: cosa accade al diritto di chi ci vive quando arriva un nuovo acquirente?

La risposta dipende, in gran parte, da un adempimento formale spesso trascurato: la trascrizione del provvedimento di assegnazione nei registri immobiliari.

Inquadramento normativo

L'assegnazione della casa familiare è disciplinata dall'art. 337-sexies del codice civile. La norma stabilisce che dell'assegnazione il giudice tiene conto nella regolazione dei rapporti economici tra i genitori e precisa che il provvedimento è trascrivibile e opponibile ai terzi ai sensi dell'art. 2644 c.c.

L'art. 2644 c.c. fissa il principio cardine in materia di trascrizione: tra più aventi diritto sullo stesso bene prevale chi ha trascritto per primo il proprio titolo. Chi trascrive prima è tutelato; chi trascrive dopo, o non trascrive affatto, resta esposto.

Un chiarimento necessario, perché è fonte di frequenti equivoci. Quando l'assegnazione non è stata trascritta, la giurisprudenza ne ammette comunque l'opponibilità al terzo acquirente, ma entro un limite di nove anni dalla data del provvedimento. Questo limite non è scritto nell'art. 337-sexies c.c.: deriva dall'applicazione analogica della disciplina della locazione non trascritta di cui all'art. 1599 c.c. e dall'elaborazione dei giudici. In sintesi: se il provvedimento è trascritto, è opponibile in via piena secondo la regola dell'art. 2644 c.c.; se non lo è, l'opponibilità al terzo regge, ma non oltre il novennio.

Cosa cambia in concreto

Occorre distinguere due piani che spesso vengono confusi.

Il primo è la durata sostanziale del diritto di assegnazione. Questo dura finché ne persistono i presupposti: presenza di figli non ancora autonomi, mancata revoca da parte del giudice, permanenza dell'assegnatario nell'immobile. La trascrizione non incide su questa durata.

Il secondo è l'opponibilità del diritto ai terzi, cioè la possibilità di far valere l'assegnazione contro chi acquista l'immobile. Qui la trascrizione è decisiva. Se il provvedimento è stato trascritto prima dell'atto di compravendita, l'acquirente compra un bene già gravato dal diritto di abitazione e non può pretendere il rilascio. Se invece la trascrizione manca, o è successiva, l'acquirente in buona fede può prevalere e ottenere l'immobile libero, salvo il limite temporale sopra indicato.

La conseguenza pratica è pesante: l'ex coniuge assegnatario e i figli possono trovarsi esposti a una richiesta di rilascio da parte di un soggetto estraneo alla vicenda familiare. Un rischio che nasce quasi sempre da una dimenticanza procedurale, non da una scelta del giudice.

Cosa fare in concreto

• Verificare, subito dopo l'emissione del provvedimento di assegnazione, che sia stata effettuata la trascrizione presso la Conservatoria dei registri immobiliari.
• Conservare copia dell'atto con data certa: anche in assenza di trascrizione, la data certa rileva ai fini dell'opponibilità entro il novennio.
• In caso di vendita dell'immobile, controllare i registri immobiliari per accertare la priorità tra assegnazione e atto di acquisto.
• Se si riceve una richiesta di rilascio, non aderire e non liberare l'immobile prima di una valutazione tecnica della posizione.
• Consigliamo di richiedere una verifica documentale mirata ogni volta che l'assegnazione riguardi un bene di cui l'altro genitore mantiene la proprietà.

La tutela dell'interesse dei figli, che è la ragione stessa dell'assegnazione, passa quindi anche da un adempimento formale. Trascurarlo può vanificare una protezione che il giudice aveva riconosciuto.

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Contributo informativo a cura di Tamburro & Partners Avvocati. Non costituisce parere legale.