Vendita di casa e debiti per il portierato: chi paga gli arretrati

Il caso

Un condomino vende il proprio appartamento lasciando arretrati i contributi relativi a un servizio condominiale, tipicamente il portierato. Il condominio chiede il pagamento. Sorge allora la domanda ricorrente: il debito segue l'immobile e si trasferisce all'acquirente, oppure resta a carico di chi era proprietario quando il servizio è stato reso?

La risposta richiede di tenere distinti due piani che spesso si confondono: l'obbligo verso il condominio e il debito sostanziale interno tra venditore e acquirente.

Inquadramento normativo

Il primo piano è disciplinato dall'art. 63, comma 4, disp. att. c.c. La norma prevede che chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato, in solido con il precedente proprietario, al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente. È il cosiddetto biennio di solidarietà: il condominio può rivolgersi indifferentemente al venditore o all'acquirente per gli arretrati che ricadono in quell'arco temporale.

Questa solidarietà, però, opera solo verso il condominio. Sul piano dei rapporti interni, il debito resta di chi era proprietario al momento in cui la spesa è maturata, cioè quando la prestazione del portiere è stata effettivamente resa. L'acquirente che paga in forza della solidarietà ha quindi diritto di rivalsa verso il venditore per quanto corrisposto.

Un discorso a parte merita l'art. 1132 c.c., richiamato in queste vicende quando si discute di spese legali per liti condominiali. La norma consente al condomino dissenziente rispetto a una lite deliberata dall'assemblea di separare la propria responsabilità per le spese, in caso di soccombenza, manifestando il dissenso entro trenta giorni dalla delibera. Va però precisato un punto: la facoltà di dissentire presuppone la qualità di condomino al momento della delibera. L'acquirente che subentra dopo che la lite è già stata deliberata non può esercitare un dissenso su una decisione presa quando ancora non faceva parte della compagine condominiale. Per questa ragione l'acquirente subentrato non potrà invocare l'art. 1132 c.c. per sottrarsi alle spese di liti pregresse.

Il principio rilevante

Il criterio guida che emerge dagli orientamenti di merito è coerente con l'impianto codicistico: il debito per i servizi condominiali grava, nei rapporti interni, su chi era proprietario al momento della prestazione; la solidarietà del subentrante ex art. 63 disp. att. c.c. ha portata limitata e funzione di garanzia per il condominio, salvo il successivo regresso verso il dante causa. Il dissenso ex art. 1132 c.c., infine, non è uno strumento utilizzabile dall'acquirente rispetto a liti già deliberate prima del suo ingresso.

Implicazioni pratiche

Per chi acquista, il rischio concreto è doppio: rispondere verso il condominio degli arretrati del biennio anche se non li ha generati, e non poter recuperare le spese di liti deliberate prima del rogito. Per chi vende, il debito sostanziale per i servizi resi durante la sua proprietà non si estingue con la cessione: l'acquirente che paga potrà agire in rivalsa.

Ne deriva che la questione degli arretrati non è un dettaglio da rinviare al post-vendita, ma un elemento da definire in trattativa, con il supporto della documentazione condominiale.

Cosa fare in concreto

• Richiedere all'amministratore la dichiarazione sulla situazione contabile dell'unità, con indicazione di arretrati, rate deliberate e liti in corso, prima della stipula.
• Inserire nel preliminare una clausola che individui chi sopporta gli arretrati e preveda una manleva a carico del venditore per i debiti maturati prima del rogito.
• Verificare le liti condominiali pendenti e l'esistenza di delibere già assunte, valutandone l'impatto economico potenziale.
• Conservare ogni documentazione di pagamento e le comunicazioni con l'amministratore, utili a una futura azione di rivalsa.
• È opportuno chiarire la decorrenza del biennio di solidarietà ex art. 63 disp. att. c.c. rispetto alla data dell'atto, per misurare l'effettiva esposizione dell'acquirente.

Disclaimer

Contributo informativo a cura di Tamburro & Partners - Avv. Giuseppe Tamburro. Non costituisce parere legale.