Vendita senza agibilità: quando il venditore risponde dei danni

Il caso: agibilità mancante e responsabilità del venditore

La vicenda tipica è ricorrente. L'acquirente firma il preliminare, arriva al rogito e solo dopo scopre che l'immobile è privo della Segnalazione Certificata di Agibilità (SCA). È un difetto che incide sulla piena utilizzabilità del bene e può fondare una domanda di risarcimento contro il venditore.

Occorre però intendersi sulle basi giuridiche, perché da queste dipendono i rimedi e — soprattutto — i termini entro cui agire.

Cos'è l'agibilità e dove è disciplinata

La disciplina sostanziale dell'agibilità è contenuta nell'art. 24 del D.P.R. 380/2001 (Testo Unico Edilizia), come modificato dall'art. 3 del D.Lgs. 222/2016. Quest'ultimo decreto ha introdotto il regime della segnalazione certificata: non un provvedimento rilasciato dall'amministrazione, ma una dichiarazione del tecnico che attesta sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico dell'edificio.

Attenzione a non confondere due piani distinti:

• l'agibilità attiene alla concreta fruibilità del bene (art. 24 TUE);
• la commerciabilità urbanistica attiene invece alla validità dell'atto di trasferimento. Ai sensi dell'art. 46 del D.P.R. 380/2001 (e, per gli immobili anteriori, dell'art. 40 della L. 47/1985), l'atto è nullo se non contiene le prescritte menzioni sul titolo edilizio.

Sono due cose diverse: un immobile può essere regolarmente trasferibile sotto il profilo urbanistico e tuttavia privo di agibilità. La mancanza dell'agibilità non determina di per sé la nullità del contratto, ma può integrare un difetto rilevante sul piano risarcitorio.

Su cosa si fonda la responsabilità

La responsabilità del venditore per l'immobile privo di agibilità non si fonda sull'art. 1477 c.c. — che disciplina l'obbligo di consegna della cosa e dei relativi titoli e documenti — bensì sulla disciplina della garanzia per vizi e per mancanza di qualità promesse o essenziali.

In particolare, secondo l'orientamento della giurisprudenza di legittimità, l'assenza dell'agibilità può configurare:

• una mancanza di qualità ex art. 1497 c.c., quando l'idoneità all'uso abitativo è qualità essenziale del bene compravenduto;
• un vizio ex art. 1490 c.c., quando incide sull'utilizzabilità dell'immobile;
• in taluni casi, un inadempimento ex art. 1218 c.c., ove il venditore si sia obbligato a consegnare l'immobile completo della documentazione.

La distinzione non è teorica: cambia il regime dei termini.

I termini di azione: la differenza decisiva

Se la pretesa si inquadra nella garanzia per vizi, valgono termini stringenti: denuncia entro 8 giorni dalla scoperta (art. 1495 c.c.) e prescrizione entro 1 anno dalla consegna. Termini che decorrono rapidamente e che, se non rispettati, precludono l'azione.

Se invece la responsabilità è ricondotta all'inadempimento di un'obbligazione contrattuale (art. 1218 c.c.), si applica la prescrizione ordinaria decennale, senza onere di denuncia nei termini brevi.

Inquadrare correttamente la fattispecie, quindi, è il primo passo per non perdere la tutela.

Le clausole di stile non bastano

Ricorrono negli atti formule generiche del tipo «vendita nello stato di fatto e di diritto in cui il bene si trova». Queste clausole di stile non esonerano automaticamente il venditore dalla responsabilità: la giurisprudenza tende a interpretarle restrittivamente, soprattutto quando l'acquirente ignorava il difetto.

Un ruolo informativo importante spetta al notaio, tenuto a verificare la documentazione e a rendere edotte le parti sulle criticità emergenti, pur non essendo garante della fruibilità del bene.

Cosa fare in concreto

1. Richiedi l'agibilità prima del preliminare. Pretendi copia della SCA o la prova del suo deposito già in fase di trattativa, non al rogito.
2. Inserisci una clausola specifica che obblighi il venditore a garantire l'agibilità, con eventuale previsione di penale o condizione sospensiva.
3. Verifica le menzioni urbanistiche in atto: la loro assenza espone alla nullità ex art. 46 D.P.R. 380/2001.
4. In caso di difetto scoperto, agisci subito. Denuncia tempestivamente per non incorrere nella decadenza dell'art. 1495 c.c. e valuta con un legale il corretto inquadramento della pretesa.
5. Conserva ogni documento — corrispondenza, preliminare, dichiarazioni del venditore — utile a provare l'affidamento sulla completezza della documentazione.

Contributo informativo

Contributo informativo a cura di Tamburro & Partners - Avv. Giuseppe Tamburro. Non costituisce parere legale.