Verbale d'assemblea: il diritto del condòmino a far mettere a verbale le proprie dichiarazioni
Chi partecipa all'assemblea può pretendere che le proprie dichiarazioni finiscano nel verbale. Non è un favore dell'amministratore, ma un diritto funzionale alla tutela del dissenso. Senza traccia scritta, infatti, è difficile impugnare una delibera o far valere una riserva. Vediamo cosa prevede la legge e come muoversi correttamente in sede assembleare.
Il fatto e perché conta
Durante un'assemblea capita spesso che un condòmino voglia mettere a verbale un'osservazione, una contestazione o un voto contrario motivato. E altrettanto spesso l'amministratore tende a sintetizzare, o a ignorare la richiesta.
Il punto non è formale. Il verbale è il documento che cristallizza ciò che è accaduto in assemblea: chi era presente, come si è votato, quali decisioni sono state assunte. È anche la base su cui si misura la legittimità di una delibera. Per questo la trascrizione delle dichiarazioni non è una cortesia, ma uno strumento di tutela.
Inquadramento normativo
L'art. 1130, n. 7, del Codice civile impone all'amministratore di tenere il registro dei verbali delle assemblee. Il verbale deve dare conto in modo fedele dello svolgimento della riunione: presenze, quote millesimali, esito delle votazioni e contenuto delle decisioni.
La giurisprudenza ha chiarito che il condòmino ha diritto a far inserire nel verbale le proprie dichiarazioni, quando ne faccia esplicita richiesta. Il verbale, per essere valido, deve rispecchiare quanto realmente avvenuto: omettere una dichiarazione richiesta espressamente costituisce un'irregolarità che può incidere sulla validità del documento e, di riflesso, della delibera.
Qui entra in gioco l'art. 1137 c.c., che disciplina l'impugnazione delle delibere assembleari. Il condòmino assente, dissenziente o astenuto può impugnare la delibera contraria alla legge o al regolamento entro trenta giorni. Il termine decorre dalla deliberazione per i presenti e dalla comunicazione del verbale per gli assenti. Per il dissenziente, aver fatto verbalizzare la propria posizione è spesso decisivo: dimostra di non aver concorso alla decisione e fissa per iscritto i motivi del disaccordo.
Implicazioni pratiche
Per il condòmino il messaggio è netto: ciò che non viene messo a verbale, ai fini pratici, è come non fosse mai accaduto. Una protesta verbale, una riserva o una contestazione tecnica restano prive di efficacia se non lasciano traccia documentale.
La verbalizzazione serve in particolare in tre situazioni:
- per documentare il voto contrario e poter poi impugnare la delibera entro i termini;
- per far emergere vizi di convocazione o di procedura rilevati durante la seduta;
- per mettere agli atti riserve su spese, lavori o ripartizioni, utili in un eventuale contenzioso.
L'amministratore, dal canto suo, non può rifiutare la richiesta. Può chiedere che la dichiarazione sia formulata in modo sintetico e chiaro, ma non può ometterla. Un verbale incompleto o reticente espone il condominio al rischio di annullamento della delibera e l'amministratore a possibili profili di responsabilità.
Attenzione a un equivoco diffuso: il verbale non deve riportare ogni parola pronunciata in assemblea. La verbalizzazione integrale riguarda le dichiarazioni di cui il condòmino chiede espressamente la messa a verbale. Per il resto è sufficiente una sintesi fedele dei lavori.
Cosa fare in concreto
- Chiedi espressamente la verbalizzazione. Pronuncia in modo chiaro la formula: "Chiedo che la mia dichiarazione sia messa a verbale". Non lasciare la cosa all'iniziativa dell'amministratore.
- Formula la dichiarazione in modo conciso. Indica con precisione l'oggetto della contestazione o della riserva, evitando ricostruzioni prolisse.
- Verifica prima della firma. Se sei segretario o se il verbale viene letto in chiusura, controlla che la tua dichiarazione sia stata trascritta correttamente.
- Conserva ogni documento. Tieni copia del verbale e della convocazione, annotando la data di ricezione: da quella decorrono i trenta giorni per l'impugnazione.
- Valuta tempestivamente l'impugnazione. Se la delibera è viziata, consigliamo di rivolgersi a un legale ben prima della scadenza del termine, che è breve e perentorio.
In sintesi
Far mettere a verbale le proprie dichiarazioni è un diritto del condòmino e un presidio concreto contro decisioni assunte in modo irregolare. La differenza tra una protesta inutile e una posizione difendibile, spesso, sta in una riga scritta nel verbale.
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*Contributo informativo a cura di Tamburro & Partners - Avv. Giuseppe Tamburro. Non costituisce parere legale.*
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