Verbali senza nomi dei delegati: quando la delibera è annullabile

Il caso

Un condomino impugna le delibere assunte in assemblea perché il verbale non indica i nomi dei delegati presenti. Il Tribunale di Tempio Pausania accoglie la doglianza: senza l'identificazione di chi ha votato in rappresentanza di altri, non è possibile verificare la regolare costituzione dell'assemblea né il rispetto dei limiti di legge sulle deleghe.

La conseguenza non è la nullità (vizio radicale e insanabile), ma l'annullabilità: la delibera resta valida finché non viene impugnata nei termini di legge da chi ne abbia interesse.

Inquadramento normativo

Il riferimento è l'art. 67, comma 1, delle disposizioni di attuazione del Codice civile. La norma stabilisce che ogni condomino può intervenire all'assemblea anche a mezzo di rappresentante, ma la delega deve essere scritta. È quindi necessario un documento che attribuisca al delegato il potere di votare per conto del delegante.

Lo stesso articolo fissa limiti quantitativi: nei condomìni con più di venti condòmini, il singolo delegato non può rappresentare più di un quinto dei condòmini e dei millesimi. Questo tetto serve a evitare la concentrazione del potere decisionale in poche mani.

Da qui l'esigenza pratica: se il verbale non riporta i nomi dei delegati, diventa impossibile controllare sia la sussistenza della delega scritta, sia il rispetto del limite di un quinto. Il verbale, in altre parole, deve consentire una verifica a posteriori della corretta formazione della volontà assembleare. Quando questa verifica è preclusa, la delibera è esposta all'annullamento ai sensi dell'art. 1137 c.c.

Implicazioni pratiche

Per l'amministratore, il verbale non è un adempimento formale di facciata. È lo strumento che documenta la regolarità dell'assemblea. L'omessa indicazione dei delegati apre un fronte di contestazione che può travolgere anche delibere su spese importanti, lavori straordinari o approvazione del rendiconto.

Per il condomino assente o dissenziente, la lacuna del verbale rappresenta un possibile motivo di impugnazione. Va però ricordato il termine: l'azione di annullamento si propone entro trenta giorni, che decorrono dalla data della delibera per i dissenzienti e astenuti, e dalla comunicazione del verbale per gli assenti (art. 1137 c.c.).

Resta un punto delicato. La giurisprudenza non è del tutto uniforme: in alcune pronunce l'irregolarità sulle deleghe rileva solo se il voto del delegato è stato determinante per il raggiungimento del quorum. In altri casi si valorizza il difetto di verificabilità in sé. La valutazione, quindi, va condotta sul caso concreto.

Cosa fare in concreto

1. Amministratori: annotate sempre a verbale nome e cognome di ciascun delegato, l'indicazione del delegante e i millesimi rappresentati. Allegate o conservate le deleghe scritte.
2. Verificate i limiti dell'art. 67: nei condomìni oltre i venti partecipanti, controllate che nessun delegato superi il quinto di teste e millesimi.
3. Condòmini: richiedete copia del verbale e controllate la presenza dei nominativi e il calcolo dei quorum prima che decorra il termine di trenta giorni.
4. In caso di vizio: valutate con un legale se l'irregolarità abbia inciso sul quorum e sia idonea a fondare l'impugnazione.
5. Conservate la documentazione: deleghe, convocazioni e ricevute di comunicazione del verbale sono spesso decisive in giudizio.

La precisione redazionale del verbale, in materia condominiale, non è un dettaglio burocratico: è la prima linea di difesa della validità delle decisioni assunte.

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Contributo informativo a cura di Tamburro & Partners - Avv. Giuseppe Tamburro. Non costituisce parere legale.