Verbale d'assemblea: valida l'integrazione decisa in riunione aperta
Un verbale d'assemblea può essere integrato mentre la riunione è ancora aperta, purché l'integrazione porti la firma di presidente e segretario. Lo ribadisce una recente pronuncia del Tribunale di Salerno, che ricorda anche un dato spesso trascurato: l'irregolarità del verbale genera annullabilità, non nullità, e chi contesta deve provare il vizio entro trenta giorni.
Il caso
Alcuni condomini avevano impugnato una delibera lamentando che il verbale fosse stato integrato durante la riunione, con l'aggiunta di passaggi non presenti nella prima stesura. Il Tribunale di Salerno ha respinto la contestazione: l'integrazione avvenuta *seduta stante*, cioè con l'assemblea ancora in corso, è pienamente valida se reca la doppia sottoscrizione di presidente e segretario.
È una precisazione utile. Diverso è il caso del verbale modificato o completato nei giorni successivi alla chiusura dei lavori, quando l'organo collegiale non esiste più e viene meno la garanzia del controllo dei presenti.
Inquadramento normativo
Il verbale non è disciplinato in modo analitico dal codice. L'art. 1130-bis c.c. ne impone la conservazione in apposito registro e ne riconosce la funzione documentale dell'attività assembleare. L'art. 1136 c.c. regola costituzione e quorum, ossia ciò che il verbale deve attestare per rendere verificabile la validità della delibera. L'art. 66 disp. att. c.c. governa la convocazione, altro presupposto la cui prova passa spesso proprio dal verbale.
Sul piano dei rimedi, l'art. 1137 c.c. consente ai condomini assenti, dissenzienti o astenuti di impugnare le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento entro trenta giorni. Il termine decorre dalla deliberazione per i presenti dissenzienti e astenuti, e dalla comunicazione del verbale per gli assenti. È una distinzione da tenere ferma: sbagliare il dies a quo significa spesso perdere l'azione.
Annullabilità, non nullità: cosa ha chiarito la Cassazione
Qui interviene il punto decisivo. Le Sezioni Unite della Corte di Cassazione, con la sentenza n. 9839 del 2021, hanno ridisegnato i confini tra nullità e annullabilità delle delibere condominiali. Restano nulle solo le ipotesi più gravi: delibere prive degli elementi essenziali, con oggetto impossibile o illecito, o che incidono su diritti individuali su cose comuni con effetti radicalmente estranei alla competenza assembleare.
Tutto il resto — inclusi i vizi formali e procedurali del verbale, come una redazione irregolare o carente — ricade nell'annullabilità. La conseguenza pratica è netta: il vizio va fatto valere nel termine di trenta giorni dell'art. 1137 c.c., altrimenti la delibera si consolida. Non si può invocare la nullità, imprescrittibile, per rimettere in discussione a distanza di tempo un verbale mal redatto.
Valore probatorio del verbale e onere della prova
Il verbale gode di una presunzione di veridicità di quanto in esso attestato. Attenzione però: non è un atto pubblico e il segretario non è un pubblico ufficiale. Per questo la prova contraria non richiede querela di falso: il condomino può contestare il contenuto con i normali mezzi di prova.
Resta però un dato che ribalta la percezione comune: l'onere di dimostrare l'irregolarità grava su chi impugna, non sul condominio. Chi contesta deve indicare in modo specifico cosa non corrisponde al vero — un quorum errato, una presenza omessa, un voto travisato — e fornirne riscontro. Le contestazioni generiche non bastano.
Implicazioni pratiche
Per l'amministratore e per il presidente d'assemblea il messaggio è duplice. Da un lato, l'integrazione in corso di riunione è uno strumento legittimo per correggere e completare il verbale in tempo reale: va usato, non temuto. Dall'altro, la redazione a lavori conclusi resta esposta a contestazioni e va evitata.
Per il singolo condomino che intende impugnare, il quadro impone tempestività e precisione: trenta giorni sono pochi e le contestazioni sommarie non reggono al vaglio del giudice.
Cosa fare in concreto
- Verbalizzate le integrazioni durante la riunione, dando atto a verbale che l'aggiunta è avvenuta seduta stante e raccogliendo la firma di presidente e segretario.
- Evitate correzioni successive alla chiusura dei lavori: se emerge un errore, sottoponetelo alla prima assemblea utile per la rettifica.
- Se intendete impugnare, muovetevi entro trenta giorni, calcolando con esattezza la decorrenza (deliberazione per presenti dissenzienti e astenuti, comunicazione per gli assenti).
- Documentate il vizio in modo specifico: raccogliete elementi concreti sull'irregolarità, perché l'onere della prova è vostro.
- Fatevi assistere prima di impugnare: consigliamo di valutare la qualificazione del vizio (annullabilità o nullità) alla luce di Cass. SU 9839/2021, per non incorrere in azioni inammissibili.
Contributo informativo a cura di Tamburro & Partners - Avv. Giuseppe Tamburro. Non costituisce parere legale.
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