Verbali condominiali senza i nomi dei delegati: delibere a rischio annullamento

Il fatto

In molte assemblee condominiali una parte dei votanti non partecipa di persona ma tramite delega. È prassi del tutto legittima. Il problema nasce quando il verbale si limita a indicare un dato numerico — "presenti 14 condomini, di cui 5 per delega" — senza specificare chi sono i delegati e chi ciascuno di loro rappresenta.

Secondo il Tribunale di Tempio Pausania, questa omissione non è un difetto formale trascurabile. Incide sulla verifica del quorum, cioè sul calcolo delle maggioranze necessarie per deliberare validamente. Se dal verbale non si può ricostruire chi ha votato e per conto di chi, la delibera diventa annullabile.

Inquadramento normativo

La disciplina è contenuta nell'art. 67, comma 1, delle disposizioni di attuazione del Codice civile. La norma stabilisce che ogni condomino può farsi rappresentare in assemblea da un delegato, ma la delega deve essere conferita per iscritto.

Lo stesso articolo fissa un limite quantitativo: nei condomìni con più di venti condomini, il delegato non può rappresentare più di un quinto dei condomini e dei millesimi proprietari. È un meccanismo pensato per evitare che poche persone, accumulando deleghe, controllino di fatto l'assemblea.

Da qui discende l'obbligo implicito di tracciabilità: per accertare il rispetto di questi limiti, e per verificare la regolarità del quorum, occorre che il verbale renda identificabili i delegati e i deleganti. Un verbale che riporta solo cifre aggregate impedisce questo controllo. La giurisprudenza, con la pronuncia in commento, ne trae la conseguenza più rigorosa: la delibera è impugnabile ai sensi dell'art. 1137 c.c.

Implicazioni pratiche

La distinzione rilevante è tra nullità e annullabilità. La delibera annullabile non è priva di effetti in modo automatico: produce i suoi risultati fino a quando non viene impugnata e annullata dal giudice. Ma il condomino assente o dissenziente ha trenta giorni di tempo per agire, termine che decorre dalla comunicazione del verbale (per gli assenti) o dalla data dell'assemblea (per i dissenzienti).

Per l'amministratore il rischio è concreto. Un verbale lacunoso espone l'intera deliberazione — anche su materie importanti come l'approvazione del bilancio, le spese straordinarie o la nomina dello stesso amministratore — a un'impugnazione che, se accolta, travolge la decisione e impone di riconvocare l'assemblea.

Per il singolo condomino, al contrario, l'indicazione puntuale dei delegati è uno strumento di tutela: consente di controllare che nessuno abbia votato oltre i limiti consentiti e che le maggioranze siano state calcolate correttamente.

Cosa fare in concreto

1. Pretendete deleghe scritte e nominative. Raccogliete e conservate le deleghe in forma scritta, con indicazione del delegante, del delegato e della data. Allegatele al verbale.

1. Verbalizzate i nomi, non solo i numeri. Inserite nel verbale l'elenco dei presenti di persona e dei delegati, specificando per ciascun delegato chi rappresenta e con quanti millesimi.

1. Controllate il limite di un quinto. Nei condomìni oltre i venti partecipanti, calcolate che nessun delegato superi un quinto dei condomini e dei millesimi, e date conto della verifica a verbale.

1. Impugnate nei termini. Se siete condomini assenti o dissenzienti e riscontrate l'omissione, valutate l'impugnazione entro trenta giorni: superato il termine, la delibera si consolida.

1. Fate precedere l'azione da una verifica tecnica. Prima di impugnare, consigliamo di accertare che il vizio incida effettivamente sul quorum: non ogni irregolarità formale conduce all'annullamento.

La cura del verbale non è un adempimento burocratico fine a sé stesso. È la condizione che rende verificabile, e quindi difendibile, la volontà dell'assemblea.

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*Contributo informativo a cura di Tamburro & Partners - Avv. Giuseppe Tamburro. Non costituisce parere legale.*