Videosorveglianza privata nelle parti comuni del condominio: cosa è lecito
Installare una telecamera che inquadra il pianerottolo o l'ingresso di casa è pratica sempre più diffusa. Ma le parti comuni restano parti comuni: il singolo condomino può usarle senza il consenso dell'assemblea? La risposta cambia a seconda che l'impianto sia individuale o collettivo, e passa dal rispetto della normativa privacy. Ecco i confini fissati da codice civile e Garante.
Il problema: due regimi diversi
La videosorveglianza nelle parti comuni del condominio non segue una regola unica. Occorre distinguere due situazioni che il codice civile disciplina con norme diverse.
Da un lato c'è la telecamera installata dal singolo condomino per proteggere la propria abitazione (l'ingresso, il pianerottolo antistante la porta). Dall'altro c'è l'impianto collettivo deciso dal condominio nel suo insieme per sorvegliare androni, cortili, garage e aree comuni.
Confondere i due piani è l'errore più frequente. Cambiano la base normativa, le maggioranze richieste e gli obblighi in materia di protezione dei dati.
Inquadramento normativo
La telecamera del singolo condomino rientra nell'uso della cosa comune disciplinato dall'art. 1102 c.c. La norma consente a ciascun partecipante di servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri condomini di farne pari uso. Su questa base la giurisprudenza di legittimità ammette da tempo l'installazione, da parte del singolo, di dispositivi che inquadrino esclusivamente l'accesso alla propria unità immobiliare, senza appropriazione esclusiva di spazi comuni.
L'impianto collettivo è invece regolato dall'art. 1122-ter c.c., introdotto dalla riforma del condominio (L. 220/2012). La disposizione prevede che le deliberazioni concernenti l'installazione di impianti di videosorveglianza sulle parti comuni siano approvate dall'assemblea con la maggioranza qualificata di cui all'art. 1136, secondo comma, c.c. — ossia con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio (500 millesimi).
È bene chiarire un punto: l'art. 1122-ter c.c. non copre la telecamera del singolo. Non serve quindi una delibera assembleare per il dispositivo domestico installato dal condomino, che resta soggetto ai limiti dell'art. 1102 c.c. e alla normativa sulla privacy.
Il profilo privacy
La disciplina sulla protezione dei dati distingue anch'essa i due casi.
La telecamera privata che riprende esclusivamente spazi di stretta pertinenza dell'abitazione (l'area immediatamente antistante la porta) può beneficiare dell'esenzione per attività a carattere esclusivamente personale o domestico, prevista dall'art. 2, par. 2, lett. c) del Regolamento UE 2016/679 (GDPR). In questi casi non si applicano gli obblighi ordinari del titolare del trattamento.
L'esenzione decade quando l'inquadratura si estende a spazi comuni o pubblici, o riprende terzi che transitano nelle parti condominiali. In tale ipotesi trova applicazione la disciplina generale del GDPR e le indicazioni del Garante per la protezione dei dati personali in materia di videosorveglianza: cartelli informativi visibili, angolo di ripresa limitato allo stretto necessario, accesso alle immagini circoscritto.
Quanto alla conservazione delle immagini, il Garante indica in via generale tempi contenuti, orientativamente nell'ordine di 24-72 ore, salvo esigenze specifiche (ad esempio richieste dell'autorità giudiziaria) e sempre da valutare caso per caso in relazione alle finalità.
Implicazioni pratiche
Per il condomino che vuole installare una telecamera privata: è possibile senza delibera, ma l'inquadratura deve limitarsi all'accesso alla propria unità. Riprendere l'intero androne, l'ascensore o il cortile espone a responsabilità sia verso gli altri condomini (art. 1102 c.c.) sia sul piano della privacy.
Per l'amministratore e l'assemblea: l'impianto collettivo richiede la maggioranza qualificata e la piena osservanza degli obblighi del titolare del trattamento. La delibera dovrebbe indicare finalità, aree riprese, tempi di conservazione e soggetti autorizzati all'accesso.
Cosa fare in concreto
- Verifica l'angolo di ripresa prima di installare: se la telecamera va oltre l'accesso alla tua unità, riducine l'inquadratura o valuta un impianto collettivo.
- Espone il cartello informativo quando la ripresa interessa aree frequentate da terzi: è obbligo di trasparenza previsto dalla normativa privacy.
- Convoca l'assemblea per l'impianto collettivo e verbalizza la maggioranza dell'art. 1136, secondo comma, c.c.
- Definisci per iscritto tempi di conservazione (di regola pochi giorni) e soggetti autorizzati ad accedere alle immagini.
- Consigliamo di documentare la valutazione fatta caso per caso: aiuta a dimostrare la correttezza delle scelte in caso di contestazione.
La materia intreccia diritto condominiale e protezione dei dati. Prima di procedere è opportuno un esame concreto della singola installazione.
Ogni condominio ha una storia a sé.
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