Affitti brevi in condominio: quando il divieto è legittimo
Sempre più condomini cercano di limitare la locazione turistica per ragioni di sicurezza e decoro. Ma vietare gli affitti brevi non è semplice: serve un regolamento di natura contrattuale e il consenso di tutti i proprietari. Le recenti pronunce di merito chiariscono i confini tra tutela della proprietà privata e interesse collettivo dei condomini.
Il punto della questione
Gli affitti brevi, ossia le locazioni a uso turistico di durata inferiore a trenta giorni disciplinate dall'art. 4 del Dl 50/2017 (convertito dalla L 96/2017), generano frizioni crescenti negli edifici condominiali. Viavai di sconosciuti, rumori, usura delle parti comuni: sono le motivazioni più frequenti dei condomini che chiedono un divieto.
La domanda è giuridicamente delicata perché si scontrano due principi. Da un lato il diritto del proprietario di godere e disporre del proprio immobile (art. 832 Codice civile). Dall'altro l'interesse della collettività condominiale a un uso ordinato degli spazi comuni.
Inquadramento normativo
Il punto di partenza è la distinzione tra regolamento assembleare e regolamento contrattuale.
Il regolamento approvato dall'assemblea a maggioranza non può comprimere i diritti dei singoli sulla proprietà esclusiva. Può disciplinare l'uso delle parti comuni, non vietare una specifica destinazione dell'appartamento.
Per imporre un divieto di locazione turistica serve invece un regolamento di natura contrattuale: approvato all'unanimità o accettato da ciascun acquirente al momento del rogito e trascritto nei registri immobiliari. Solo questo strumento può legittimamente limitare le facoltà del proprietario sull'unità immobiliare.
La clausola, inoltre, deve essere chiara ed espressa. La giurisprudenza è costante: i divieti che incidono su diritti reali vanno interpretati restrittivamente. Una formula generica che vieti attività "rumorose" o "commerciali" non basta a colpire l'affitto breve.
Sul versante pubblicistico va ricordato l'obbligo del Codice Identificativo Nazionale (CIN), introdotto dal Dl 145/2023, e l'obbligo di comunicazione previsto già dall'art. 1, comma 595, della L 178/2020. Sono adempimenti che riguardano il rapporto con la pubblica amministrazione: non incidono di per sé sulla validità del divieto condominiale, ma rilevano per la regolarità complessiva dell'attività.
Cosa dicono i giudici
Le pronunce recenti confermano l'impostazione rigorosa.
Il Tribunale di Milano, con la sentenza 7128/2021 e poi con la 4974/2024, ha ribadito che una clausola regolamentare può vietare gli affitti brevi solo se esplicita e di matrice contrattuale; in assenza di un divieto inequivoco, la locazione turistica resta legittima.
La Corte d'appello di Roma, con la sentenza 3419/2025, si è mossa nella stessa direzione, valorizzando il principio per cui le limitazioni alla proprietà esclusiva non si presumono e vanno provate da chi le invoca.
Il quadro che ne emerge è coerente: il singolo condòmino non può essere privato della facoltà di affittare per brevi periodi se manca un titolo contrattuale specifico che lo vieti.
Implicazioni pratiche
Per il proprietario che intende avviare un'attività di locazione turistica, il primo passo è verificare il regolamento condominiale e la sua natura. Una clausola generica difficilmente regge in giudizio.
Per i condomini contrari, la strada del divieto è praticabile solo con il consenso unanime: una delibera a maggioranza è destinata all'annullamento se incide sulla proprietà esclusiva.
Per l'amministratore, il compito è informare correttamente l'assemblea sui limiti dei propri poteri, evitando delibere viziate che espongono il condominio a contenzioso e spese.
Resta sempre percorribile la via del disturbo concreto: rumori molesti, uso improprio delle parti comuni e violazioni del decoro possono essere contestati a prescindere dall'esistenza di un divieto generale.
Cosa fare in concreto
- Verificate la natura del regolamento: solo quello contrattuale, accettato da tutti e trascritto, può vietare gli affitti brevi.
- Leggete la clausola alla lettera: un divieto deve essere espresso e specifico; le formule generiche non bastano.
- Non affidatevi a delibere a maggioranza: per introdurre il divieto serve l'unanimità dei proprietari.
- Documentate gli eventuali disturbi: rumori e abusi sulle parti comuni si contestano anche senza divieto, con prove concrete.
- Adeguatevi agli obblighi pubblicistici: CIN e comunicazioni previste dalla normativa restano dovuti, a tutela della regolarità dell'attività.
In un contesto normativo e giurisprudenziale in movimento, consigliamo di valutare caso per caso prima di assumere iniziative assembleari o avviare locazioni turistiche.
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*Contributo informativo a cura di Tamburro & Partners - Avv. Giuseppe Tamburro. Non costituisce parere legale.*
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