Cadute su scale bagnate: il condominio paga anche se la pulizia è in appalto
La giurisprudenza è ferma: il condominio è custode delle parti comuni ex art. 2051 c.c. e l'aver affidato le pulizie a una ditta esterna non sposta la responsabilità verso il condomino o il terzo che scivola. Il rapporto con l'appaltatore opera sul piano della rivalsa, non su quello del risarcimento al danneggiato.
Inquadramento normativo
L'art. 2051 c.c. stabilisce una responsabilità oggettiva del custode per i danni cagionati dalle cose in custodia, salvo prova del caso fortuito. Il condominio, quanto alle parti comuni — ivi comprese le scale ex art. 1117 c.c. — è custode in senso pieno, attraverso il proprio amministratore.
La Cassazione ha più volte ribadito che l'esternalizzazione del servizio di pulizia a una ditta terza non interrompe il rapporto di custodia: il custode resta il condominio, perché la cosa rimane nella sua disponibilità giuridica e di fatto. La ditta è ausiliario; il danneggiato agisce contro il condominio e, eventualmente, anche contro l'appaltatore in solido.
Implicazioni pratiche
Per l'amministratore di condominio, la pronuncia ha effetti concreti immediati. Il primo: la stipula di un contratto di appalto con la ditta di pulizie, anche se ben redatto, non basta a deresponsabilizzare il condominio verso il terzo danneggiato. Il condominio resta esposto in prima linea.
Il secondo: il caso fortuito — unica via di esonero — è inteso in senso restrittivo. Non è "caso fortuito" il fatto che la pavimentazione fosse bagnata per pulizie in corso; è invece evento prevedibile e prevenibile con una corretta segnaletica e un'organizzazione dei tempi. Diventa caso fortuito solo l'evento del tutto estraneo alla sfera di controllo del custode (ad esempio una condotta abnorme del danneggiato).
Il terzo, spesso sottovalutato: la rivalsa verso l'appaltatore opera solo se il contratto la prevede in modo chiaro e se la ditta è patrimonialmente solida. In assenza di una clausola di manleva specifica e di idonea polizza RC dell'appaltatore, il condominio rischia di sopportare in via definitiva il risarcimento.
Cosa fare in concreto
- Verifica la polizza RC del condominio. Controlla i massimali per danni a terzi su parti comuni e che non vi siano esclusioni per scivolamenti durante pulizie. Sotto i 2 milioni di euro si è esposti.
- Inserisci nel contratto d'appalto la clausola di manleva. Obbliga la ditta a tenere indenne il condominio e a fornire ogni anno una copia della propria polizza RC con massimali congrui.
- Imponi protocolli operativi alla ditta. Cartelli "pavimento bagnato" obbligatori, pulizie in fasce orarie a basso transito, uso di prodotti antiscivolo certificati, registro firmato a ogni intervento.
- Documenta la diligenza del condominio. Verbali assembleari che approvano i protocolli, comunicazioni ai condòmini, controlli periodici. In giudizio, la prova della diligenza è ciò che riduce il danno e attiva la rivalsa.
- Reagisci tempestivamente all'evento. In caso di caduta, raccolta immediata di foto del luogo, identificazione di testimoni, verbale dell'amministratore, denuncia all'assicurazione entro i termini di polizza.
Ogni condominio ha una storia a sé.
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